부산 해운대 엘시티 건물 전경. 부산일보 DB

엘시티(해운대관광리조트 개발사업)의 완공·입주가 다가오면서 엘시티가 부산 지역 부동산 시장과 해운대 일대에 가져올 파급 효과와 관련해 명암이 뚜렷하게 엇갈리고 있다. 앞으로 나올 수 없는 초고층 ‘워터 프론트’ 입지가 가져다 줄 아파트 시장의 수요 변화가 적지 않을 것으로 예상되는 데다, 고가의 아파트·레지던스 입주에 따른 세수 효과도 엄청날 것으로 예상된다. 하지만 입주난, 교통난, 주차난 등 ‘3난’에 대한 우려의 목소리도 끊이지 않는다.

초고층 랜드마크 높은 희소 가치

해운대·미포 등 상권 활성화 기대

엘시티 일대 교통난·주차난 우려

스타필드 시티 등 입점 땐 가중

엄청난 희소 가치와 세수 효과

엘시티는 랜드마크타워(101층), 주거(아파트)타워 A·B동(각 85층), 포디움(6층) 등 4개 건물로 구성된다. 랜드마크타워에는 전망대, 레지던스, 관광호텔이, 주거타워에는 아파트가, 포디움에는 상업시설과 워터파크 등이 들어선다.

아파트(882세대)는 2015년 10월 분양 당시 3.3㎡당 평균 2730만 원에 분양됐다. 당시 투자자들이 대거 몰리며 평균 17.2 대 1의 경쟁률을 기록했다.

그러나 2016년 초 정관계 비리 등으로 검찰 수사가 시작되면서 불안감을 느낀 계약자들이 급매물을 쏟아내며 분양권 프리미엄이 하락했고, 해운대구가 같은 해 11월 부동산 규제를 받는 조정대상지역에 지정되면서 분양권 거래가 줄고 프리미엄도 크게 오르지 않았다. 최근엔 해운대구가 조정대상지역에서 해제되면서 분양권 프리미엄과 거래량이 반등하는 모습을 보이고 있다. 분양권 거래량의 경우 올 7월 8건, 8월 5건, 9월 12건, 10월 23건에서 이달 들어서는 지난 19일까지 35건이나 거래되며 증가세를 보이고 있다.

업계에서는 엘시티의 경우 분양가만 12억~22억여 원(펜트하우스 제외)에 이르고, 관리비 부담도 커 일반적인 실수요와 투자 측면에서는 접근하기 어렵지만, 일부 자산가와 고액 연봉자 등을 중심으로 충분히 수요가 있다고 본다. 각종 비리로 점철되며 완성된 시설이지만, 해운대해수욕장 조망을 독점하는 입지와 초고층 랜드마크의 가치를 가진 주거와 상업, 관광 복합시설은 앞으로 나올 수 없다는 높은 희소 가치 때문이다.

업계의 한 관계자는 “해운대 조망권을 가진 초고층 주거시설에 살면서 상업시설과 전망대, 워터파크 등의 관광시설도 편리하게 이용할 수 있는 곳은 전국에서 유일한 만큼 전국적으로 수요층이 형성될 것”이라며 “인근 아파트 단지와 미포 상권도 엘시티 완공·입주에 따른 경제 유발 효과가 클 것”이라고 밝혔다.

세수 효과도 엄청날 것으로 예상된다. 엘시티에 따르면 엘시티 준공 시 사업자와 입주민이 낼 국세와 지방세는 모두 4847억여 원에 달한다. 이 중 입주민이 낼 아파트 등 주택 취등록세는 532억여 원가량 될 것으로 추정된다. 상가 등 기타 시설 취등록세는 883억여 원 수준이다.

입주난·교통난·주차난 우려는 여전

해운대구가 최근 조정대상지역에서 해제되면서 엘시티 입주 예정자들은 중도금과 잔금 등의 대출 규제가 대폭 완화됐다. 이에 따라 입주대란 우려는 상당 부분 해소된 것으로 보인다. 하지만 입주난에 대한 우려가 아직 가시지 않았다는 전망도 나온다. 아직 분양권 매도 희망자들이 많고, 조정대상지역 해제에 따른 기대감에 프리미엄(호가)이 높아진 상태에서 실질적인 거래량이 입주난을 해소시켜 줄 정도로는 활발하지 않다는 이유에서다.

해운대구의 한 공인중개사는 “워낙 가격이 무거운 아파트여서 입주 전에 실보유를 원하는 매수자들로 얼마나 손바뀜이 일어날지가 관건”이라고 밝혔다.

교통난과 주차난에 대한 우려는 더욱 크다. 현재 해운대신도시와 기장으로 가는 진입 구간인 해운대로와 해운대해변로에는 평일과 주말 많은 차량이 몰린다. 엘시티 아파트와 레지던스가 예정대로 이달 말과 다음 달 말 입주를 시작하면 엘시티 진입 구간인 해운대온천사거리~미포육거리, 미포육거리~미포 구간의 교통난이 가중되고, 해운대로와 해운대해변로까지 교통난이 확대될 것이라는 우려다. 해운대구청에 따르면 해운대온천사거리~미포육거리 2~3차로를 4차로로 확장하는 공사는 곧 마무리된다. 하지만 미포육거리~미포 구간 확장 공사는 보상이 지연되면서 내년 상반기 완공될 예정이다.

엘시티 측이 인근에 있는 공영주차장을 80억 원을 들여 증축한 뒤 해운대구청에 기부채납하기로 하는 방안도 무산됐다. 엘시티와 해운대구청은 엘시티를 찾는 관광객들을 태운 대형 버스의 주차 공간을 확보하고, 공영주차장 주차면수를 늘리기 위해 이를 추진했지만, 인근 주민들의 반대에 부딪혔다.

엘시티 측은 주차장과 관련해 법적 기준보다 상회하는 수준으로 주차면수를 확보했다고 밝혔다. 엘시티에 따르면 아파트의 주차 면수는 2295면, 레지던스는 1143면이다. 상업시설과 호텔, 전망대, 워터파크 등 비주거시설에 할당된 주차 면수는 1437면이다. 업계에서는 비주거시설의 주차면수는 엘시티의 상징성과 집객력을 감안할 때 크게 부족할 것으로 예상하고 있다.

지역의 한 건설사 대표는 “당장은 아니지만, 내년 6월 집객력이 높은 스타필드시티는 물론이고 호텔, 워터파크, 전망대가 그랜드 오픈하면, 주변의 도로와 주차 지원 시설 여건을 감안할 때 교통난과 주차난이 현실화될 가능성이 크다”고 말했다.