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[부동산 조정지역 해제 배경·전망] 총선 앞둔 ‘정치적 결정’ 분석 속 부산 부동산 시장 ‘지각변동’
김동진 (2019.11.07, Hit : 22)

[부동산 조정지역 해제 배경·전망] 총선 앞둔 ‘정치적 결정’ 분석 속 부산 부동산 시장 ‘지각변동’

김덕준 기자 casiopea@busan.com
 
 
 
 
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국토교통부는 6일 주거정책심의위원회를 열고 부산 해운대·수영·동래구를 조정대상지역에서 해제했다. 이에 따라 부산 부동산 시장은 가격이 반등하고, 거래량이 늘어날 것으로 전망된다. 사진은 오는 8일부터 조정대상지역에서 해제되는 해운대구 일대 전경. 부산일보DB국토교통부는 6일 주거정책심의위원회를 열고 부산 해운대·수영·동래구를 조정대상지역에서 해제했다. 이에 따라 부산 부동산 시장은 가격이 반등하고, 거래량이 늘어날 것으로 전망된다. 사진은 오는 8일부터 조정대상지역에서 해제되는 해운대구 일대 전경. 부산일보DB

국토교통부가 앞서 부산 조정대상지역 해제 여부에 대한 발표를 예고하면서 지역 부동산 시장에서는 일부 동만 조정대상지역으로 남겨두고 일부 동은 해제하는 쪽으로 결론이 날 것이라는 전망이 우세했다. 일부에서는 입주 대기 물량이 많고 주택 시장 과열 우려가 사라진 동래구만 먼저 해제될 것으로 예상하기도 했다.

하지만 정부는 예상 외로 전체 해제 카드를 꺼내들었다. 이에 따라 향후 부산 부동산 시장은 가격과 매매량이 반등할 것으로 보인다.

수영·해운대 최근 과열 조짐에도

예상 못 한 3개 구 전체 해제 결정

총선 겨냥 지역 표심 잡기용 분석

가격 반등·매매 증가·경기 활성화

부산 전체 주택시장 과열 우려도

다주택자 양도세·대출 규제 완화

무주택자 주택 구입 부담 커질 듯

■전체 해제 카드 배경은

국토부는 부산 해운대·수영·동래구의 조정대상지역 해제 결정 이유에 대해 이들 지역의 주택가격이 상당기간 안정세를 보이고 있기 때문이라고 밝혔다. 국토부는 같은 조정대상지역인 경기도 고양시의 경우 삼송택지개발지구와 원흥 등 공공주택지구, 고양관광문화단지를 그대로 유지하기로 했고, 남양주의 경우에도 다산동과 별내동을 풀지 않았다. 부산의 경우 일부 유지나 동별 지정 대신 3곳을 모두 해제했다는 점과 차이가 있다.

해운대구와 수영구의 경우 조정대상지역 해제에 대한 기대감과 수도권 투자자들의 유동 자금이 몰리며 신축 아파트의 시세와 재개발·재건축 분양권, 입주권의 프리미엄이 최근 몇 달간 수천만 원씩 올랐다. 이 같은 과열 우려에 대한 본보 취재진의 질문에 국토부 이문기 주택정책실장은 “최근 일부 외부 투자자 유입 등으로 그런 움직임이 있을 수 있다”면서도 “동별 해제도 검토했지만 최근 1년간 부산 3개구가 가격 안정세에 접어들었다고 봤다”고 밝혔다.

이를 두고 일부에서는 이번 전체 해제를 내년 총선을 앞둔 정치적 결정이라고 분석하고 있다. 조국 사태로 인한 민심 이반까지 겹친 정부의 지역 표심 잡기용 결정이라는 것이다. 국토부는 이번 전체 해제 사유로 가격 하락세만 근거로 내세웠다. 국토부는 지난해 말 부산 조정대상지역 일부를 해제하면서 동래구를 제외했는데, 그 근거로 “최근 동래구의 분양 단지 청약 경쟁률이 12.3 대 1, 17.3 대 1로 높아 과열 우려가 있다고 봤다”고 밝혔다. 최근 수영구에서 ‘남천 더샵 프레스티지’가 1순위 38.16 대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 점을 볼 때 수영구 해제 시 청약 시장 과열 우려가 다분하지만 이번 해제 사유에서 청약 경쟁률은 쏙 뺐다.

특히 해운대구의 경우 지난달 28일 기준 아파트 매매가격이 111주 만에 0.06% 상승했고, 수영구는 보합세로 돌아서는 등 일부 아파트를 중심으로 과열 조짐이 나타났다. 그러나 정부는 침체된 지역 경기와 총선을 앞둔 지역 민심을 고려해 이 같은 결정을 내린 것으로 보인다.

■가격 회복·매매량 증가

3개구의 해제 효과는 부산 전체 주택 시장에 영향을 미칠 것으로 전망된다. 가격은 반등하고 매매량은 늘어날 것으로 보인다. 분양권 전매 제한도 완화(최대 3년→6개월)돼 분양권 거래량 증가도 예상된다. 건설 경기 활성화의 계기도 될 것으로 보인다.

강정규 동의대 부동산대학원장은 “투자 수요가 늘고 더 이상 가격이 떨어지지 않을 것이라고 보는 무주택자들이 추격 매수에 나서면서 시장에 활기가 돌 것으로 보인다”고 밝혔다.

이영래 부동산서베이 대표도 “다주택자의 경우 양도세 중과를 피하게 돼 물량을 내놓고, 1주택자의 경우 기존 주택이 거래되고 대출이 쉬워져 주택 매매가 활성화될 것”이라며 “신축 아파트와 분양권, 입주권 시장의 가격이 먼저 오르고 시간이 좀 지난 뒤 구축 아파트도 가격 상승 등이 나타날 것으로 보인다”고 말했다.

입주 대기 아파트의 경우 중도금과 잔금 등 대출 규제가 완화된다. 엘시티의 경우 대출 규제로 인한 입주대란 우려가 상당 부분 해소될 전망이다. 조정대상지역 내 9억 원 이상의 고가주택은 다주택자라면 주택담보대출이 불가능하며, 무주택자는 실거주, 1주택자는 기존 주택 2년 내 처분 조건으로만 대출이 허용된다.

하지만 일부 전문가들은 시장이 빠르게 과열될 수 있다고 우려한다. 서성수 영산대 부동산학과장은 “서울은 더욱 규제하면서 부동산을 선호하는 유동자금이 경기 일부 지역과 가격 메리트가 생긴 부산으로 유입될 가능성이 커졌다”며 “부산 주택 시장을 대표하는 3개구의 해제가 시장에 가격 급등의 신호로 받아들여질 수 있다”고 밝혔다. 이 때문에 일부에서는 시장이 다시 빠르게 과열될 경우 이번 결정이 ‘총선을 앞둔 표심 잡기용’ ‘일관성 없는 주택 정책’ ‘노무현 정부 실패 답습’이라는 역공을 피할 수 없을 것으로 본다.

무주택자 vs 다주택자 희비 엇갈려

무주택자와 다주택자의 희비도 엇갈린다. 다주택자는 양도세 중과 부담이 줄어든 데다 대출 규제도 완화돼 투자 수요로 돌아설 수 있는 기회가 늘었다. 반면 무주택자의 경우 청약 시장에서는 정부의 추첨제 무주택자 우선 공급으로 당첨 기회가 늘어났지만, 시장이 매도자 우위로 바뀌고 주택 가격이 오를 것으로 보여 주택 구입의 부담이 커질 전망이다.

업계 관계자는 “이번 해제 결정 전에 무리를 해 조정대상지역 내 집을 산 사람은 웃고, 청약 당첨 기회를 갖지 못했거나 시장을 관망하며 주택 구입을 미뤘던 무주택자들은 울 것”이라고 말했다.

무주택 신혼부부인 김 모(33) 씨는 “부산의 경우 서울의 가격 상승에 대한 상대적 박탈감이 컸던 것이지 지금의 가격도 결코 싼 것이 아니다”며 “가격이 급등한 대전과 광주처럼 부산에서도 풍선 효과가 나타날까 걱정된다”고 밝혔다.

http://www.busan.com/view/busan/view.php?code=2019110619391249015 

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